¿Se debe intervenir el mercado inmobiliario? / La Opinión

Artículo publicado originalmente en La Opinión.

El problema del mercado inmobiliario en España sigue siendo una cuestión candente en el debate político. Es un asunto de oferta y no de demanda, pese a que muchos políticos no quieran verlo así.

La forma de hablar deliberadamente sobre el mercado inmobiliario de algunos partidos es, en muchos casos, sorprendente. Dado el problema que viven los grandes núcleos urbanos de este país, entre ellos Madrid y Barcelona, ha suscitado el deseo en muchos políticos de intervenir un mercado inmobiliario que, para muchos, suponía un gran problema para los jóvenes residentes. Y es que, para los jóvenes, el alquiler supone un gran porcentaje de sus ingresos. 

Los alquileres, partiendo de que el mercado del alquiler en España es más reducido que el mercado hipotecario, continúan su racha alcista en aquellas autonomías en las que, por condición de ser grandes núcleos de concentración urbanística, poseen una mayor demanda de vivienda. Una mayor demanda que ha incrementado los precios por encima de sus niveles máximos, fijados, a priori, en contraste a los que se percibían entre 2006 y 2008, en pleno boom inmobiliario. 

Según la compañía estadounidense CBRE, los alquileres en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, se han disparado por encima del 45% en los últimos cuatro años. Por esta razón, la elevada demanda para vivir en estos territorios ha provocado que alquilar una casa sea más costoso que antes de la crisis. Para algunos miembros de la clase política de nuestro país, una verdadera barbarie, inasumible por una demanda con recursos salariales muy limitados. 

Para la formación liderada por Pablo Iglesias, la idea es la de intervenir un mercado en el que la solución parte de la regulación y limitación de precios. Sin embargo, la formación morada no cae en la sencilla razón de que el problema de los alquileres en España no es de demanda, sino de oferta. La oferta de inmuebles en las ciudades donde más se están demandando es ínfima en estos momentos, mientras que la demanda no deja de crecer; como es obvio, disparando los precios. 

Como diría Thomas Sowell, el problema se entiende perfectamente con un manual de economía básica. Un manual que, por las apreciaciones que hacen determinados ‘economistas’, no está en manos de Podemos, que continúa insistiendo en la necesidad de limitar el precio de los alquileres. Una política que, para empezar, acabaría echando a gran parte de los ofertantes de alquileres al mercado hipotecario, desplazando parte de la oferta y dejando un mercado de inmuebles bastante precario. 

Como decíamos, el problema del mercado del alquiler parte de un problema de oferta, es decir, en nuestro país se construye muy por debajo de la demanda existente. Según CBRE, en España, la construcción de viviendas nuevas entre 2013 y 2018 representa únicamente el 15% de las construidas durante la franja 1991-1999. En el último estudio que trabajé, según datos oficiales, los visados de obra nueva permitidos a día de hoy rondan las 100.000 licencias, mientras que en 2006 las licencias emitidas superaban la friolera cifra de 700.000 permisos.

Según el consenso de expertos en materia de research en el mercado inmobiliario, la demanda existente del mercado español de obra nueva oscila entre las 120.000 y 140.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, si contrastamos las licencias emitidas, que como hemos dicho están en 100.000, y la construcción de vivienda nueva al año, que ronda las 50.000 viviendas anuales, la demanda queda muy por encima de la oferta, por lo que los precios se disparan. Como he dicho, no es más que un problema de oferta y demanda. 

Otro de los mantras utilizados por la formación Podemos era la de que los alquileres no dejaban de incrementarse por la existencia de aplicaciones y plataformas de alquiler de pisos turísticos, que inflaban los precios de forma desorbitada en las grandes ciudades turísticas, así como la intervención de grandes fondos inmobiliarios, que se hacían con toda la oferta inmobiliaria en el mercado, siendo el fin el de especular con los alquileres y los precios de los mismos.

Otra falsedad si atendemos los datos que nos ofrece CBRE. Según la compañía, de los tres millones y medio de viviendas en alquiler que recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE), solamente entre el 2% y el 4% está en manos de fondos de inversión, empresas públicas, etc. Si esto lo llevamos a las plataformas turísticas, únicamente el 1% de la oferta se encuentra en estas aplicaciones y plataformas como oferta de pisos vacacionales, por lo que el peso en toda la oferta de alquileres es irrisorio.

Alrededor de 100.000 viviendas son las que pertenecen a esos malvados fondos de inversión, socimis, así como empresas de vivienda pública. El resto de viviendas pertenecen a ahorradores, pequeños empresarios y, en general, particulares que alquilan su vivienda de forma lícita y legítima. Aunque si es cierto que los fondos están tomando posiciones continuamente en el mercado, cada vez mayores, la principal fuente de ahorro de los españoles sigue siendo la vivienda y, dado el número de españoles que poseen viviendas en el mercado de alquileres, la intervención en dicho mercado solo lastraría los ingresos de una gran parte de la población y no el de las grandes compañías, como dicen algunos. 

Por último, la última utopía de los favorecedores de la intervención del mercado de alquileres es ‘el gran problema de las viviendas vacías’. Si atendemos a nuestra bases de datos, nos damos cuenta de que el gran porcentaje de éstas en España, justamente, se encuentra en aquellas ciudades y poblaciones donde la demanda de alquileres es mucho menor, es decir, en aquellas poblaciones con pocos habitantes, o lo que algunos llaman ‘la España vaciada’.

Según el último censo que realizaba el INE, el gran porcentaje de viviendas vacías en nuestro país se encuentran justamente en ciudades donde los demandantes no desean alquilar. Sin embargo, en ciudades como Madrid o Barcelona el número de viviendas vacías no supera el 3% en ninguno de los dos casos. Para ser más precisos, en Barcelona supone el 2,6% del total de inmuebles, mientras que en Madrid supone el 2,7%. Cifras muy similares en ambos territorios.

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