¿Qué es la plusvalía en la vivienda habitual?

1. ¿Qué es la plusvalía en la vivienda habitual?

La plusvalía en la vivienda habitual hace referencia al impuesto municipal que se debe pagar al vender una vivienda. Este impuesto se calcula en función del incremento de valor que ha experimentado la vivienda desde su adquisición hasta el momento de la venta. La legislación establece que la plusvalía debe ser asumida por el vendedor, aunque en algunos casos puede ser acordado que sea el comprador quien la pague.

Es importante destacar que este impuesto se aplica únicamente a las viviendas consideradas como residencia habitual, es decir, aquellas en las que el propietario tiene su domicilio y está empadronado. Además, existen ciertos requisitos que deben cumplirse para poder considerar una vivienda como habitual, como tener ocupada la vivienda durante un mínimo de 183 días al año o que su propietario no tenga otra vivienda de la que sea titular en la misma localidad.

2. Cálculo de la plusvalía en la vivienda habitual

2.1. Valor catastral de la vivienda

El valor catastral de una vivienda es un dato esencial para el cálculo de la plusvalía. Este valor es determinado por la Administración Tributaria y se utiliza como referencia para el cálculo de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es importante tener en cuenta que el valor catastral puede ser diferente al valor de mercado de la vivienda.

2.2. Coeficiente de incremento anual

El coeficiente de incremento anual es un factor que se aplica al valor catastral de la vivienda para determinar la plusvalía. Este coeficiente varía de acuerdo al año de adquisición de la vivienda y se establece en función de la evolución de los precios de mercado. Generalmente, este coeficiente es positivo, lo que indica un incremento del valor de la vivienda a lo largo del tiempo.

2.3. Periodo de tenencia de la vivienda

El periodo de tenencia de la vivienda es el tiempo transcurrido desde la adquisición de la vivienda hasta su venta. Este período es relevante para el cálculo de la plusvalía, ya que se aplican coeficientes de incremento progresivos en función de la duración de la tenencia. En general, a mayor periodo de tenencia, menor será el coeficiente de incremento anual aplicado, lo que puede suponer un beneficio fiscal para el propietario.

2.4. Deducciones y bonificaciones

Existen casos en los que se pueden aplicar deducciones o bonificaciones en el cálculo de la plusvalía. Por ejemplo, algunas Comunidades Autónomas ofrecen deducciones fiscales en la plusvalía si se destina el dinero obtenido de la venta de la vivienda a la adquisición de una nueva vivienda habitual. También se pueden aplicar bonificaciones si la vivienda ha sido objeto de reformas o mejoras que incrementen su valor.

Impuestos relacionados con la plusvalía en la vivienda habitual

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

El IIVTNU, también conocido como la plusvalía municipal, es uno de los impuestos relacionados con la plusvalía en la vivienda habitual. Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el terreno donde se encuentra la vivienda y se calcula en función del tiempo que se haya tenido en posesión la propiedad.

El cálculo de la plusvalía municipal se basa en el valor catastral del terreno, el coeficiente del municipio y el número de años de tenencia. Es importante tener en cuenta que este impuesto debe ser pagado en el momento de la venta de la vivienda, y su importe puede variar según la legislación municipal de cada lugar.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD)

Además del IIVTNU, en algunos casos también se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Estos impuestos se aplican cuando se produce una compra o venta de vivienda habitual, o cuando se realiza una escritura pública para formalizar un préstamo hipotecario.

El ITP se calcula sobre el valor de la vivienda y puede oscilar entre el 6% y el 11% en función de la comunidad autónoma. Por otro lado, el AJD se aplica sobre el importe del préstamo hipotecario y varía entre el 0,5% y el 1,5% según la legislación vigente.

Exenciones y casos especiales de la plusvalía en la vivienda habitual

Exenciones en la plusvalía

Existen ciertos casos en los que la plusvalía en la vivienda habitual queda exenta de pagar impuestos. Una de las exenciones más comunes es la venta de la vivienda por parte de una persona mayor de 65 años, siempre y cuando la vivienda haya sido su residencia habitual durante al menos tres años y se destine la totalidad de la venta a la compra de otra vivienda habitual.

Otro caso de exención es cuando la vivienda se transmite por herencia o donación. En estos casos, no se genera plusvalía ya que no hay una venta, sino una transmisión gratuita de la propiedad.

Casos especiales de la plusvalía

Además de las exenciones, existen algunos casos especiales en los que se aplica un tratamiento diferente a la plusvalía en la vivienda habitual. Por ejemplo, cuando el propietario vende su vivienda habitual debido a motivos de salud y compra otra vivienda más adecuada para su situación, se puede beneficiar de una reducción en el impuesto de plusvalía.

Otro caso especial es cuando se vende la vivienda tras un divorcio o separación. En este caso, la plusvalía generada por la venta se reparte entre ambos cónyuges de manera proporcional a su participación en la propiedad.

Consejos para minimizar la plusvalía en la vivienda habitual

Utilizar la vivienda como residencia principal

Una forma de minimizar la plusvalía en la vivienda habitual es utilizando la vivienda como residencia principal. Esto implica que la vivienda sea el lugar donde residas más tiempo al año, y que sea tu domicilio fiscal. Al cumplir con estos requisitos, podrás beneficiarte de ciertas ventajas fiscales y exenciones que te permitirán reducir el importe de la plusvalía.

Realizar mejoras y rehabilitaciones en la vivienda

Otra estrategia para minimizar la plusvalía en la vivienda habitual es realizar mejoras y rehabilitaciones en la vivienda. Si se trata de obras de conservación, mejora o rehabilitación, podrás descontar el importe invertido en estas obras del valor de transmisión de la vivienda habitua. De esta manera, el valor de la vivienda se reducirá y, consecuentemente, también lo hará la plusvalía generada.

Aprovechar las exenciones y bonificaciones fiscales

Es importante conocer las exenciones y bonificaciones fiscales que existen en tu comunidad autónoma. Algunas comunidades ofrecen beneficios fiscales a determinados colectivos, como personas mayores de 65 años o personas con discapacidad. También es posible que se establezcan bonificaciones en el impuesto de plusvalía en determinadas situaciones, como transmisiones entre familiares o herencias. Aprovechar estas exenciones y bonificaciones te permitirá reducir el importe de la plusvalía en la vivienda habitual.

6. Casos prácticos y ejemplos de plusvalía en la vivienda habitual

En este apartado se presentarán diversos casos prácticos y ejemplos de cómo se calcula la plusvalía en la vivienda habitual, con el objetivo de clarificar conceptos y ayudar a los contribuyentes a entender mejor este impuesto.

6.1. Caso práctico: Venta de una vivienda con ganancia de valor

Imaginemos que una persona adquirió una vivienda hace 10 años por 200.000 euros y decide venderla en la actualidad por 300.000 euros. El cálculo de la plusvalía se realizará tomando en cuenta el valor catastral del suelo, el número de años transcurridos y el porcentaje establecido por el ayuntamiento correspondiente. En este caso, si el valor catastral del suelo es de 150.000 euros, se aplicará el porcentaje determinado por el ayuntamiento según el número de años de propiedad. Supongamos que este porcentaje es del 3% anual, entonces tendremos una plusvalía de 3.000 euros al año durante 10 años, es decir, una plusvalía total de 30.000 euros.

6.2. Ejemplo: Venta de una vivienda con pérdida de valor

Por otro lado, supongamos que una persona adquirió una vivienda por 300.000 euros hace 5 años, pero debido a la situación económica actual, decide venderla por 250.000 euros. En este caso, no habrá plusvalía, ya que el valor de venta es inferior al de compra. Por lo tanto, no se deberá pagar este impuesto.

 

By Franciscocollmorales

Estudiante de máster y economía, joven emprendedor, interesado y estudiante en el mundo de la economía y mercados bursátiles, con experiencia en el sector profesional de 2 años como business advisor y community manager en Renault España y 1 año en el sector de la gerencia, estoy en continua formación en ENAE business school , escuela de negocios internacional, con el fin de especializarme en la gestión de carteras, poder gestionar y analizar cuentas e inversiones en empresas del ámbito nacional e internacional es mi objetivo. En este mundo se está desarollando una economía cada vez más globalizada y hay que rebasar las fronteras e introducirse en nuevos mercados para crear el valor añadido y la diferenciación, y sobre todo fomentar a los emprendedores a que sigan creando PYMES (el 99'88% del tejido empresarial en España está constituido por PYMES) ya que son las que tiran de esta economía, fomentan al empleo y crean oferta, esto hará que crezca el ingreso nominal y pueda crecer el consumo, El objetivo es salir de esta recesión económica, cada vez más dura, que están sufriendo muchos países actualmente, sin movimiento económico no hay progresión de las empresas de este país.